«АСТРАХАНСКИЕ СТРОИТЕЛИ»

Ассоциация - региональное отраслевое объединение работодателей
саморегулируемая организация
Пятница, 16 Ноября

Проведен он-лайн семинар для застройщиков

Titul     12 октября состоялся практический он-лайн семинар «Банковское сопровождение деятельности застройщика: счета эскроу, специальные счета». Модераторами семинара выступили Национальное объединение застройщиков, Высшая школа экономики, Российский Союз Промышленников и Предпринимателей, Торгово-Промышленная Палата РФ. С докладами и обсуждениями выступили зам. министра строительства и ЖКХ РФ Стасишин Н.Е., представители Центрального Банка РФ, других банков. В семинаре приняли участие более 3 тысяч участников, в том числе СРО «Астраханские строители».
     Зам. министра строительства и ЖКХ РФ Стасишин Н.Е. доложил основные направления реформирования системы финансирования жилищного строительства, сообщив, что на сегодняшний день 9 застройщиков по РФ открыли эскроу-счета. Также он доложил, что в настоящее время Минстрой РФ обобщает практику применения Федерального закона № 214-ФЗ в новой редакции и на основании выявляющихся проблем и обращений уже подготовлены, внесены и планируются к рассмотрению в осеннюю сессию Государственной Думой РФ поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ, которые частично должны будут снять напряженность при переходе застройщиков к работе в новых правовых условиях.
При обсуждении доклада Стасишина Н.Е. застройщиками разных регионов была предоставлена информация о том, что из-за перехода на работу с Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС) резко увеличились сроки государственной регистрации договоров долевого участия (с 14 дней до полутора месяца в среднем), в ряде регионов десятки тысяч договоров долевого участия в настоящее время просрочены.
     Представитель ЦБ РФ Короткова О.В. доложила, что по новым правилам Федерального закона № 214-ФЗ фактически произошла смена инвестора жилищного строительства: с непрофессионального (гражданина) на профессионального (банк). В настоящее время в связи с неоднократным изменением законодательства о долевом участии на территории РФ действуют 7 правовых режимов, у которых разная нормативная база (зависит от сроков получения разрешения на строительство и т.п.) В настоящее время ЦБ РФ подготовил ряд документов, которые должны обеспечить банковское сопровождение при реализации Федерального закона № 214-ФЗ.
     Кроме того, выступили вице-президент банка «Российский капитал» В.Зайцев и представители других банков. При обсуждении докладов, представленных представителями банков, застройщиками были подняты вопросы о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов (т.е. возможности частичного получения средств дольщиков до сдачи дома в эксплуатацию), что могло бы значительно сократить издержки застройщиков и сохранить участников рынка строительства жилья. Представитель ЦБ РФ на указанный вопрос пояснила, что ЦБ РФ занимает отрицательную позицию по данному вопросу, в связи с чем ожидать развития законодательства в этом направлении не стоит. Также неоднозначные точки зрения были высказаны застройщиками относительно доводов представителей банков о том, что банки обладают ограниченным объемов финансовых возможностей для обеспечения проектного финансирования. Застройщиками были приведены доводы о том, что объем денег в системе инвестирования жилищного строительства не изменился, поскольку после и по новой редакции Федерального закона № 214-ФЗ деньги дольщиков идут в банк, который выступает фактически посредником между ними и застройщиком, а в остальной части (не покрытой договорами долевого участия) банки и ранее кредитовали застройщиков. В связи с этим, доводы банков об отсутствии у них капитала для проектного финансирования по новым условиям не являются понятными для застройщиков.
     Короткова О.В. доложила статистику по открытию спецсчетов застройщиками: на начало октября 2018 года застройщиков зарегистрировано - 5 800, количество объектов строительства (по количеству полученных разрешений на строительство) – 15 000, т.е. по расчетам ЦБ РФ на сегодняшний день должно было быть открыто 12 000 – 13 000 спецсчетов. А фактически на настоящий момент застройщиками открыто только 7 000 спецсчетов. Таким образом, до 30 % застройщиков не выполнили требования действующего законодательства.
     В обсуждении доложенной ЦБ РФ информации были приведены расчеты, согласно которым для стабильной работы в новых условиях рентабельность застройщиков должна быть выше 9 %, застройщики с рентабельностью ниже будут фактически лишены возможности осуществлять строительство. Зам. министра строительства и ЖКХ РФ Стасишин Н.Е. подтвердил, что имеются опасения по данному поводу, особенно это касается застройщиков в регионах. У Минстроя РФ есть понимание того, что если застройщик для поднятия рентабельности поднимет стоимость квадратного метра жилья, то такое жилье может не найти своего покупателя, поскольку банками не снижаются ставки по ипотеке. В настоящее время Минстроем РФ проводится поиск механизмов поддержки мелких застройщиков, однако решение пока не найдено.
     Представители банков пояснили, что одним из решений вопроса по снижению затрат застройщика по кредитам должно стать увеличение темпов продаж. Поскольку чем больше денег поступает на эскроу-счета, тем быстрее и сильнее снижается процентная ставка. Таким образом, темпы продаж фактически должны опережать темпы выборки банковского кредита.
     Опытом получения проектного финансирования поделился представитель застройщика ООО УК «ТАЛАН». Докладчики обратили внимание застройщиков на то, что срок оценки для получения проектного финансирования составляет от 6 мес. до 1 года. Таким образом, чтобы начать строительство по проектному финансированию с 01.07.2019, приступить к работе с банком нужно уже сейчас. Кроме того, представитель застройщика ООО УК «ТАЛАН» рассказал о своем опыте получения бридж-кредита под 0,01%, который обеспечил ему, как застройщику, возможность строительства без средств дольщиков. Получение бридж-кредита (в размере до 60% от стоимости строительства) возможно под залог готовых квартир в уже построенных застройщиком домах или под залог иного бизнеса. Практический опыт получения проектного финансирования ООО УК «ТАЛАН» показал, что застройщик для работы по Федеральному закону № 214-ФЗ в новых условиях и получения проектного финансирования должен иметь 18 % собственного финансового участия. Договора на продажу квартир целесообразно заключать за полгода до сдачи дома в эксплуатацию (то есть когда уже стоит «коробка», к которой подведены сети).
     При обсуждении данного доклада была поднята проблема реализации норм Федерального закона № 214-ФЗ, которые закрепляют за застройщиком право выбора банка для открытия спецсчета, и соответственно эскроу-счетов. Дольщик, который приходит к застройщику для заключения договора, не всегда будет согласен с выбранным застройщиком банком, потому что у такого дольщика в другом банке могут быть ипотека или зарплатный проект, что напрямую влияет на размер процентов, уплачиваемых по кредиту на приобретение жилья. Эта проблема также требует решения в ближайшее время.

Презентация Сбербанка РФ

Презентация Банка Российский Капитал

Презентация по проектному финансированию

Чек лист по организации проектного финансирования